Expansão do e-commerce faz oferta de galpões logísticos no Brasil mais que dobrar em cinco anos

O crescimento do e-commerce no Brasil tem impulsionado a expansão dos condomínios logísticos de alto padrão. Segundo levantamento da Jones Lang LaSalle (JLL), nos últimos cinco anos, a oferta anual de galpões mais que dobrou. Antes da pandemia, o país ofertava cerca de 1 milhão de metros quadrados (m²) por ano. Para 2025, a previsão é de entrega de mais 2,9 milhões de m², o que elevará o estoque total para 34,4 milhões de m².

O desempenho do comércio eletrônico brasileiro registrou crescimento de 10,5% em 2024, com faturamento de R$ 204,3 bilhões, o que tem mantido a taxa de vacância dos galpões logísticos em queda. Em 2025, o índice está no menor nível histórico, com 7,9%, segundo a JLL.

A demanda por centros de armazenagem também tem sido impulsionada pela instalação de data centers, que compartilham estrutura semelhante à dos galpões logísticos.

Fundos de investimento ampliam participação no setor

O setor imobiliário logístico também registra aumento na participação de fundos de investimento. A BTG Asset, por exemplo, anunciou no primeiro trimestre de 2025 a criação de um fundo dedicado à construção de um novo complexo logístico em Cajamar (SP), com captação de R$ 1 bilhão. O empreendimento será erguido em uma área de 742 mil m², na Rodovia dos Bandeirantes, com custo de terreno estimado em R$ 333 milhões.

O fundo tem rentabilidade-alvo de IPCA mais 9% ao ano para os investidores institucionais. Com este projeto, a BTG Asset passa a ter quatro fundos dedicados ao setor logístico, com um portfólio de 59 ativos e 3 milhões de m². O total investido nos últimos cinco anos chega a R$ 12 bilhões.

Expansão de grandes players do e-commerce

Empresas de e-commerce também estão entre as principais impulsionadoras da demanda por galpões. O Mercado Livre, já acumula 1,6 milhão de m² em centros de distribuição e será o principal inquilino do novo empreendimento da BTG Asset em Cajamar, com contrato de 12 anos de locação.

A Shopee, por sua vez, consolidou uma rede logística de 1 milhão de m², com presença em 24 estados brasileiros. A empresa conta com 13 centros de distribuição e, em 2025, inaugurou sua segunda unidade em Pernambuco, além de ter expandido sua operação no Rio de Janeiro, com a abertura de um centro em Duque de Caxias, que emprega atualmente 800 pessoas, com previsão de chegar a 2 mil postos de trabalho até o fim do ano.

Novos modelos e retrofit de galpões

A Goodman, grupo australiano com presença no Brasil desde 2012, também tem investido na expansão da infraestrutura logística. Focada em galpões próximos aos grandes centros urbanos, a empresa aposta no conceito de “última milha” e tem realizado projetos de retrofit para adaptar antigos espaços industriais à nova demanda. Em Santo André (SP), está sendo investido R$ 400 milhões na revitalização da antiga fábrica da Rhodia. Em Interlagos (SP), a Goodman adquiriu uma unidade desativada da Avon para transformá-la em centro logístico.

A Engemon, empresa de construção e operação de data centers, também observa crescimento na demanda por infraestrutura voltada ao setor digital. A companhia tem seis novos projetos de data centers em execução no Rio de Janeiro, São Paulo, Sergipe e Brasília, com investimentos que somam R$ 1 bilhão em construção civil ao longo de até 18 meses.

Concentração em São Paulo e desafios de custo

São Paulo concentra 51% da área de condomínios logísticos do país, seguido por Minas Gerais (10,3%) e Rio de Janeiro (8,8%). A cidade de Cajamar, na Região Metropolitana de São Paulo, destaca-se como principal polo, com 4 milhões de m² de galpões, superando países como a Colômbia, que tem 3 milhões de m².

A localização estratégica próxima a rodovias como Anhanguera, Bandeirantes e ao Rodoanel, além de incentivos fiscais locais, tem atraído empresas como Mercado Livre, Amazon e Magazine Luiza, que criou recentemente a Magalog, sua própria operação logística, com 21 centros de armazenamento em 17 estados, totalizando 930 mil m².

Apesar do crescimento, o setor enfrenta desafios relacionados ao custo de financiamento. O aumento da taxa Selic dificultou o acesso a crédito para novos empreendimentos, especialmente aqueles sem locatário-âncora já definido. A previsão é que os projetos com entrega prevista para 2026 sofram os maiores impactos.

A escassez de terrenos e a baixa taxa de vacância também têm pressionado os preços dos aluguéis. Em Cajamar, o valor por metro quadrado já atinge R$ 40, representando uma alta de 66% em relação a 2019.

Segundo analistas do setor, a tendência de crescimento deve continuar, acompanhando a expansão do consumo e a descentralização dos polos logísticos para atender novas regiões econômicas do país.